В III квартале 2025 года на рынке элитных новостроек Москвы ожидается около 460 сделок, подсчитали в Kalinka. Это на 3,1% больше, чем во II квартале, но на 6,3% меньше, чем годом ранее. За последние шесть месяцев число сделок сократилось на 12% в годовом выражении. Тем не менее за счет сильного начала года продажи в январе–сентябре достигнут 1482 сделок (+8,4% к прошлому году).

По данным Point Estate, за июль–сентябрь будет реализовано 450–460 лотов против 470 в 2024-м. CORE.XP оценивает результат в 889 сделок, что на 9% меньше год к году. В то же время оба агентства ожидают роста по итогам девяти месяцев — от 2–3% до 8%. В VSN Group фиксируют уже больше договоров за январь–август, чем за три квартала прошлого года. В Nikoliers видят стабильность: 1438 сделок против 1442 годом ранее.

Эксперты связывают охлаждение спроса с рекордными продажами начала 2025 года. Тогда многие покупатели спешили закрыть сделки на фоне повышения ключевой ставки. Хотя элитная недвижимость редко покупается в кредит, ужесточение условий ипотеки косвенно влияет на весь рынок и осторожность инвесторов. Дополнительным фактором стало летнее снижение ставки: часть клиентов взяла паузу, ожидая новых условий.

Отмена льготной ипотеки и рост ставок по рыночным кредитам в 2025 году привели к охлаждению рынка новостроек. В большинстве регионов застройщики сократили запуск проектов, однако в 29 субъектах РФ падение спроса оказалось резче, чем снижение девелоперской активности. Это вызвало риски затоваривания строящегося жилья, сообщает «Дом.РФ».

По состоянию на август соотношение распроданности и стройготовности в этих регионах опустилось ниже 60%. Наиболее остро ситуация проявляется в северных и кавказских субъектах с небольшими объемами строительства: Чукотский АО (4,5 тыс. кв. м в стройке), ЕАО (16,2 тыс. кв. м), Магаданская область (61,5 тыс. кв. м), Чечня (395,4 тыс. кв. м, распроданность 5%), Ингушетия (21,4 тыс. кв. м, 12%), Карачаево-Черкесия (287,8 тыс. кв. м, 21%), Кабардино-Балкария (573,1 тыс. кв. м, 31%).

К дисбалансным регионам также относятся Орловская (40%), Саратовская (41%), Тюменская область — ХМАО (41%), Томская (43%), Липецкая (51%), Тверская (53%), Омская (54%). В числе крупных рынков с рисками переизбытка — Дагестан, Краснодарский край, Воронежская область, Башкортостан и Челябинская область, где в стройке более 1 млн кв. м жилья.

В августе 2025 года средний бюджет сделки по аренде элитных квартир в Москве достиг 300 000 руб. в месяц, что на 14% больше, чем в августе 2024 года, отмечают «Intermark аренда» и Point Estate. При этом квартиры с двумя и тремя спальнями пользуются наибольшим спросом: на них приходится 35–38% сделок.

Средневзвешенный бюджет предложения составил 488 000 руб., что за год увеличилось незначительно — на 2–4%. Рост среднего бюджета аренды связан с тенденцией арендаторов к выбору более просторного жилья. Так, средняя площадь арендованных квартир увеличилась на 8–16% год к году, до 118–128 кв. м. Клиенты готовы платить больше за качественные интерьеры и высокий уровень отделки, подтверждают эксперты.

По данным «Этажей», за август 2025 года сделки увеличились на 10% как к предыдущему месяцу, так и в годовом выражении. В Point Estate отмечают рост спроса на элитные квартиры примерно на 10% по сравнению с июлем и на 15% к августу 2024 года. Одновременно увеличивается интерес к небольшим лотам до 50 кв. м — с 13% до 20% всех сделок. Особенно востребованы квартиры с новым ремонтом, где формируются листы ожидания, а стоимость аренды может превышать среднерыночную на 40–120%.

В Москве за последний год предложение апартаментов в новостройках сократилось на треть. По данным bnMAP.pro, в сентябре 2025 года объем экспозиции упал на 38% год к году — до 4,62 тыс. лотов в 93 корпусах, что стало минимумом с мая 2021 года. Аналогичные оценки приводят и другие аналитические компании: «Метриум» зафиксировал снижение на 30,8%, Dataflat.ru — на 33%, «Самолет» — на 34%.

Причина сокращения предложения — запрет на строительство новых апарт-комплексов, введенный в Москве с октября 2024 года. Новые проекты не запускаются, а старые достраиваются и постепенно выходят в продажу. В 2025 году не стартовал ни один новый комплекс, в 2024-м — только четыре, тогда как в 2022 году их было 24.

Снижение предложения не повлияло на спрос: по данным «Метриума», в январе—августе 2025 года было куплено 3,4 тыс. апартаментов, что на 6,3% больше год к году. Общая площадь проданной недвижимости достигла 152 тыс. кв. м (+4% за год). В «Самолете» отмечают, что рост обеспечили скидочные акции и готовые к заселению проекты.

По итогам сентября 2025 года рынок долгосрочной аренды жилья в России столкнулся с резким ростом предложения. По данным «ЦИАН Аналитики», в городах-миллионниках доступно 45,1 тыс. квартир — вдвое больше, чем год назад. По расчетам «Авито Недвижимости», объем предложения в целом по стране вырос на 35%, а «Яндекс Аренды» фиксирует рост на 56%.

Наиболее сильный прирост отмечен в Липецке и Туле (в 2 раза), Ставрополе (+85%), Челябинске (+74%) и Ижевске (+70%). В Москве количество квартир для долгосрочной аренды увеличилось на 35% год к году, в Санкт-Петербурге — на 11%.

Эксперты объясняют это несколькими факторами. Во-первых, собственники не спешат продавать квартиры на вторичном рынке, где спрос остается низким из-за отмены массовой льготной ипотеки летом 2024 года. Во-вторых, на рынок выходят инвесторы, которые ранее скупали новостройки по льготным программам, а теперь вводимые дома формируют дополнительный объем жилья. Кроме того, после окончания сезона краткосрочных аренд часть собственников переключается на долгосрочную сдачу.

В августе 2025 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке старой Москвы выросла сразу на 11,8% до 534 482 руб., подсчитал сервис BnMAP.pro. Однако динамика цен оказалась крайне неравномерной по сегментам.

Самый сильный рост показал рынок элитного жилья: квартиры класса «делюкс» подорожали на 75,5% до 3,1 млн руб. за кв. м. В комфорт-классе цены увеличились на 7% до 356 954 руб., а в бизнес- и премиальном сегментах, напротив, зафиксировано снижение — на 0,9% и 8,5% до 513 039 и 994 388 руб. соответственно.

Без учета элитных новостроек рост цен в старой Москве составил всего 0,4% до 447 900 руб., отмечает «Циан». По данным CORE.XP, показатель достиг 558 200 руб. (+0,6%).

Рост наблюдается и за пределами МКАД: в новой Москве квартиры подорожали на 1,4–4,7% (до 272–275 тыс. руб.), в Подмосковье — на 1,9–2,1% (до 205–207 тыс. руб.).

Основная причина подорожания в старой Москве — изменение структуры сделок. Продажи в комфорт-классе сократились на 5,8%, тогда как спрос на бизнес-класс и «делюкс» вырос на 8,25% и 25%. В результате доля более дорогих сегментов увеличилась до 46%. Эксперты отмечают, что даже небольшое число элитных сделок способно заметно сдвинуть среднюю цену.

Снижение ключевой ставки Банка России до 17% в сентябре пока не стало драйвером ипотечного рынка. Эксперты считают, что оживление спроса возможно только при достижении уровня 11–13% по ипотеке.

В июне и июле регулятор снизил ставку на 3 п. п. суммарно, а в сентябре – еще на 1 п. п. По словам Эльвиры Набиуллиной, решение принималось между сохранением уровня 18% и дополнительным снижением. Несмотря на смягчение политики, рыночные ипотечные ставки остаются в диапазоне 22–23%, что делает кредиты малодоступными.


Тем не менее на рынке недвижимости заметен постепенный рост активности. В Москве спрос на долевое строительство в августе превысил майский уровень на 25%, а доля ипотечных сделок увеличилась до 61% против 56% в мае. На вторичном рынке также наблюдается подъем: доля покупок с кредитом выросла до 14–15%. При этом рост цен на квартиры остается умеренным: в «старой» Москве 1 кв. м стоит 466,8 тыс. руб. (+11% с начала года), на вторичке – 285,5 тыс. руб. (+0,1%).

Средняя цена квадратного метра на первичном рынке Центрального административного округа (ЦАО) Москвы впервые достигла 2 млн рублей, следует из исследования компании «Метриум». Годом ранее стоимость составляла 1,5 млн руб., что означает рост на 33,3% — рекордный показатель за всю историю сегмента новостроек.

Другие агентства также фиксируют значительное подорожание жилья в центре Москвы. По данным «НДВ супермаркет недвижимости», средняя цена выросла на 31,7% до 1,98 млн руб. за кв. м, в RedCat — на 35% до 1,97 млн руб. Рост цен в остальных округах столицы более умеренный: ЗАО +23,4%, САО +20,3%. В ВАО и ЮВАО цены даже снизились на 7–9%.

Основной драйвер удорожания — сегмент элитного жилья. Новостройки бизнес-класса подорожали за год на 7,9%, премиум — на 25,4%, а de luxe — на 29,8–30,5% до 2,18 млн руб. за кв. м. При этом доля самых дорогих проектов в ЦАО выросла с 48% до 58%, а их суммарная площадь — на 28,7% до 221,3 тыс. кв. м. Продажи в сегменте de luxe активно растут: с января по август 2025 года число сделок увеличилось на 26% до 376 лотов, тогда как в остальных сегментах спрос снизился на 4–13%.

В Москве в августе 2025 года зарегистрировано 9429 ипотечных договоров на первичном и вторичном рынках, что на 7% меньше, чем в июле, и на 1,2% ниже уровня августа 2024 года, сообщает столичное управление Росреестра.

На рынке готового жилья число сделок сократилось на 6,9% месяц к месяцу и на 4,7% к прошлому году, составив 10 645 единиц. На первичном рынке жилья и нежилой недвижимости количество договоров снизилось на 6,4% по сравнению с июлем, до 8931 договора, но при этом увеличилось на 3% к августу 2024 года.

Единственным сегментом с положительной месячной динамикой остаются новостройки. В августе Росреестр зарегистрировал 6579 договоров с первичным жильем, что на 1,2% больше июля и в 1,3 раза выше прошлогоднего уровня. Однако эксперты отмечают, что рост обусловлен низкой базой после отмены льготной ипотеки в прошлом году, а фактический спрос в сегменте остается на уровне стагнации.

По словам Сергея Зайцева из «Этажей», эффект снижения ключевой ставки ЦБ рынок отыграл еще в июле: тогда сделки с готовым жильем выросли на 17,1%, ипотечные договоры — на 17,4%, а с новостройками — на 21,4%. В августе часть покупателей решила дождаться сентябрьского заседания ЦБ в надежде на дальнейшее снижение ставок, что вызвало эффект ожидания и снизило активность.

После отмены массовой льготной ипотеки рынок новостроек в России начал восстанавливаться. В августе 2025 года в городах-миллионниках было заключено 29 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 34% больше по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, подсчитал сервис «Яндекс Недвижимость». По данным Dataflat.ru, в целом по России объем сделок вырос на 25%, до 44 тыс. ДДУ.

Наибольший рост продаж отмечен в Нижнем Новгороде — вдвое год к году, в Челябинске — на 58%, в Перми — на 50%, в Краснодаре — на 43%. Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров связывает это с низкой базой прошлого года после отмены льготной ипотеки.

Основными драйверами рынка стали предлагаемые девелоперами рассрочки и семейная ипотека, которая получила дополнительное финансирование от регулятора. По оценкам ГК «Садовое кольцо», через семейную ипотеку сейчас продается около 70% первичных квартир. Дополнительный прирост обеспечили инвесторы, ранее ориентировавшиеся на депозиты, отмечает «ЦИАН Аналитика».